Chung cư cũ chỉ có thang bộ tại TPHCM rao 100 triệu đồng/m2 có “ngáo giá”?

Sau bài viết “ Chung cư cũ, chỉ có thang bộ tại TPHCM vẫn đắt giá, nhiều căn 100 triệu đồng/m2 ” của Dân trí, không ít người mua đặt câu hỏi liệu những căn hộ 40-50 năm tuổi, ít tiện ích nhưng được rao bán 70-100 triệu đồng/m2 có phải đang bị “ngáo giá”?

Theo ghi nhận, các chung cư cũ đang được rao bán trên thị trường có tình trạng khá khác nhau. Có nơi đã được tu sửa, sơn lại, nhưng cũng có tòa nhà vẫn giữ nguyên diện mạo cũ kỹ, mặt tiền xuống màu theo thời gian, thậm chí phủ rêu.

Tại một số khu vực, hoạt động buôn bán tự phát diễn ra ngay quanh các lô nhà, khiến không gian chung có nơi phát sinh mùi, đơn cử tại chung cư cũ Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài).

Bên trong, không gian chung tại một số nơi khá thiếu ánh sáng, nền gạch bám bẩn, trầy xước, thậm chí có nơi đen màu do lâu ngày không được vệ sinh. Diện tích căn hộ cũng khiêm tốn, chỉ nhỉnh hơn 30m2, khiến không gian sinh hoạt của các gia đình khá chật. Quần áo sau khi giặt thường được tận dụng phần hành lang phía trước để phơi.

Bất tiện còn nằm ở việc đi lại. Có chung cư không có bãi giữ xe riêng, cư dân phải đưa xe lên các tầng bằng con dốc nhỏ nằm giữa khu vực cầu thang. Việc chạy xe từ tầng 1 lên tầng 2 không dễ dàng, người điều khiển phải căn chỉnh phương tiện để đi đúng phần dốc hẹp.

Trong khi đó, với cùng mặt bằng tài chính, người mua có thể tìm đến những chung cư mới hạng A, B tại TPHCM, nơi có thang máy và nhiều tiện ích hơn như hồ bơi, không gian xanh, an ninh tốt,… với mức giá khoảng 120 triệu đồng/m2.

Sự chênh lệch này khiến một số người mua cho rằng giá những căn hộ đã qua sử dụng 40-50 năm hiện nay đang không phù hợp với thực tế. “Với 100 triệu đồng/m2, chung cư mới tôi còn cân nhắc chứ huống gì chung cư đã cũ, xuống cấp mà còn không có thang máy. Sống ở nơi thoải mái mới đáng sống”, ông Huỳnh Sơn nói.

Còn theo ông Phạm Hoàng, ngụ TPHCM, với ngân sách 3,5-4 tỷ đồng, người mua có thêm nhiều lựa chọn ở các khu vực như quận 7 cũ. Những nơi này có thể đáp ứng các tiện ích cơ bản như thang máy, bãi giữ xe rộng rãi, không gian xanh, thay vì phải đánh đổi nhiều tiện nghi để sở hữu một căn hộ cũ gần trung tâm.

Không gian cũ kỹ, xuống cấp tại một chung cư ở phường Vườn Lài, TPHCM (Ảnh: Lê Tỉnh).

“100 triệu đồng/m2 đối với chung cư cũ, xuống cấp, không có thang máy, đó không phải là lựa chọn của tôi, bởi số tiền đó đang chênh quá nhiều so với các chung cư có nhiều tiện ích khác tại TPHCM”, ông Hoàng nói.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee – đơn vị chuyên phân tích các dự án bất động sản, cho rằng không thể chỉ nhìn vào giá rao 70-100 triệu đồng/m2 để kết luận một chung cư cũ là “ngáo giá” vì đã sử dụng 40-50 năm và không có thang máy.

Đối với thị trường thứ cấp, nếu căn hộ được rao 100 triệu đồng/m2 nhưng không có người mua ở mức giá này, đó chỉ là kỳ vọng của người bán. Ngược lại, nếu có giao dịch thành công ở mức 100 triệu đồng/m2, điều đó cho thấy người mua thực sự chấp nhận mức giá này.

Ngoài ra, một số căn hộ cũ sau khi cải tạo có thể cho thuê khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, nhất là tại những khu vực có nhu cầu thuê cao như quận 1, quận 2 cũ. Vì vậy, tuổi đời hay việc thiếu thang máy không phải căn cứ duy nhất để đánh giá giá trị một căn hộ cũ so với những căn khác trên thị trường.

“Người mua những chung cư cũ này là họ đang mua vị trí. Có những chung cư cũ nằm ở những khu vực như Thảo Điền, quận 1, quận 3, nơi giá đất nền đang giao dịch từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/m2. Khi giá đất khu vực tăng cao, giá căn hộ cũng được nâng đỡ bởi giá trị khu đất và lợi thế tiếp cận các tiện ích xung quanh”, ông Phúc nói.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn, cho rằng để đánh giá mức giá rao bán của một chung cư cũ có phù hợp hay không, người mua cần đối chiếu với những giao dịch gần nhất của các căn có vị trí, diện tích và đặc điểm tương đồng.

Chẳng hạn, nếu những căn cùng khu vực, diện tích và tình trạng thường được giao dịch khoảng 4-4,2 tỷ đồng nhưng một căn khác được rao 5 tỷ đồng, phần chênh lệch này cần được xem xét. Trường hợp giá rao 4,3 tỷ đồng, người mua có thể cân nhắc và đàm phán dựa trên tình trạng thực tế.

Về thị trường, nguồn cung chung cư thang bộ trên thị trường thứ cấp không nhiều, số lượng giao dịch tại từng khu vực cũng hạn chế. Dù vậy, một số khu chung cư cũ không có thang máy vẫn có giao dịch tương đối ổn định nhờ vị trí thuận tiện, chẳng hạn tại khu vực Phú Nhuận cũ.

“Những căn chung cư cũ, lâu đời hầu như là sát trung tâm TPHCM. Người mua những căn chung cư này chỉ mua vị trí để thuận tiện là chính. Việc giá ở thứ cấp lên đến 100 triệu đồng/m2 không phải chuyện lạ, người mua có thể cân nhắc, đàm phán để có mức giá phù hợp với nhu cầu của mình”, ông Thịnh chia sẻ.

Theo các chuyên gia, lợi thế vị trí sát trung tâm giúp một số chung cư cũ duy trì mức giá cao. Dù vậy, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý, chất lượng công trình và các chi phí có thể phát sinh, nhất là với những tòa nhà đã sử dụng lâu năm.

Ngoài sổ hồng, diện tích thực tế và thời hạn sử dụng, người mua nên tìm hiểu tình trạng cầu thang, điện, nước, chống thấm, chỗ để xe và kế hoạch bảo trì, sửa chữa hoặc cải tạo, xây dựng lại. Việc khảo sát căn hộ vào nhiều thời điểm cũng giúp đánh giá rõ hơn tiếng ồn, ánh sáng, thông gió, an ninh và điều kiện sinh hoạt, từ đó cân nhắc mức giá có tương xứng với vị trí và chất lượng công trình hay không.

Cần tư vấn nhà đất tại Củ Chi? Xem tin đang bán tại chuyên mục Nhà đất, hoặc gọi 0963 840 116 để được hỗ trợ miễn phí.

Nguồn tin: Dân Trí (dantri.com.vn) – 18/09/2026. Nội dung được đăng lại nguyên văn, ghi rõ nguồn theo yêu cầu của chủ website.