Dự án mới giá trăm triệu đồng/m2, chung cư cũ TPHCM xuất hiện nghịch lý

Một nghịch lý đáng chú ý của thị trường căn hộ TPHCM là nhiều chung cư đã bàn giao từ lâu vẫn tăng giá khi các dự án mới trong cùng khu vực được mở bán ở mức cao hơn đáng kể.

Giá bán tại các dự án mới không chỉ tạo mặt bằng giá mới mà còn ảnh hưởng đến cách người mua, người bán định giá căn hộ hiện hữu. Khi khoảng cách giá giữa nhà mới và nhà đã bàn giao ngày càng lớn, những dự án cũ có vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu ở thực có thể trở nên hấp dẫn hơn trên thị trường thứ cấp.

Lexington Residences tại phường Bình Trưng được Novaland mở bán từ năm 2013 với giá khoảng 26 triệu đồng/m2. Đến năm 2015, giá bán được nâng lên khoảng 30 triệu đồng/m2. Dự án bàn giao năm 2016.

Trên thị trường thứ cấp, theo khảo sát của PV VietNamNet, căn hộ 2 phòng ngủ tại đây có giá khoảng 38-48 triệu đồng/m2 vào năm 2023, tăng lên 50-60 triệu đồng/m2 vào năm 2024 và hiện được chào bán/giao dịch quanh mức 70-80 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, quá trình tăng giá của Lexington diễn ra trong bối cảnh Eaton Park gần đó ra mắt năm 2024 với giá mở bán khoảng 125 triệu đồng/m2. Mức giá cao của dự án mới tạo thêm một mốc tham chiếu để người mua so sánh với các căn hộ đã bàn giao trong cùng khu vực.

Giá giao dịch căn hộ thứ cấp tại Thủ Thiêm liên tục tăng khi giá bán các dự án mới lập đỉnh. Ảnh: Hoàng Hà Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phân khu The OpusK thuộc The Metropole Thủ Thiêm được chào bán khoảng 255-450 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024.

Mức giá cao của The OpusK tạo thêm một mốc tham chiếu để so sánh với các dự án đã bàn giao trong khu vực như The Galleria, The Crest, The Opera và Empire City. Tuy nhiên, giá bán của từng dự án còn phụ thuộc vào vị trí, phân khu, chất lượng và tình trạng căn hộ.

Tại Thảo Điền, Thảo Điền Green được chào bán khoảng 163-200 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2024. Trong khi đó, giá căn hộ tại các dự án đã bàn giao cũng tăng đáng kể.

Theo dữ liệu của Batdongsan, giai đoạn 2019-2024, giá căn hộ tại Gateway Thảo Điền tăng khoảng 68%, Q2 Thảo Điền tăng 69% và The Nassim tăng 62%.

Những diễn biến này cho thấy giá sơ cấp và thị trường thứ cấp có mối liên hệ chặt chẽ, nhất là tại các khu vực có nguồn cung mới đắt đỏ, trong khi căn hộ hiện hữu vẫn có lợi thế về vị trí.

Theo các chuyên gia, hiệu ứng đẩy giá giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp đến từ nhiều yếu tố, gồm nguồn cung hạn chế, nhu cầu dịch chuyển và mặt bằng giá mới.

Giá mở bán dự án mới tạo mốc tham chiếu cho thị trường. Khi căn hộ mới có giá cao, người bán nhà hiện hữu có xu hướng nâng kỳ vọng, trong khi người mua cân nhắc giá trị giữa nhà mới và nhà đã bàn giao. Những căn hộ cũ có vị trí tốt, vận hành ổn định và giá thấp hơn có thể trở thành lựa chọn hấp dẫn.

Những căn hộ có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và có thể sử dụng ngay vì thế có thể trở thành lựa chọn thay thế đối với một bộ phận người mua.

Các dự án mới với tiện ích và tiêu chuẩn cao cấp cũng góp phần củng cố giá trị khu vực, tạo cơ sở để người mua đánh giá các dự án lân cận. Dù vậy, hiệu ứng tăng giá không đồng đều. Những chung cư cũ có chất lượng vận hành, pháp lý hoặc tiện ích chưa đáp ứng kỳ vọng vẫn có thể tăng giá chậm hơn.

Tuy nhiên, đây không phải hiệu ứng đồng đều trên toàn thị trường. Giá của từng dự án thứ cấp còn phụ thuộc đáng kể vào chất lượng xây dựng, đơn vị quản lý vận hành, pháp lý, tiện ích, khả năng kết nối và tình trạng căn hộ.

Metro số 1 vận hành gần 2 năm, ga nào đẩy giá căn hộ tăng mạnh nhất? Sau gần hai năm kể từ khi tuyến Metro số 1 đi vào vận hành thương mại, mặt bằng giá căn hộ dọc tuyến đã thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, không phải khu vực nào quanh các nhà ga cũng ghi nhận mức tăng giá như nhau. Lãi suất cao, giá căn hộ TPHCM bây giờ ra sao? Nửa đầu năm, nguồn cung và thanh khoản căn hộ tại TPHCM đã khởi sắc. Dù vậy, giá bán vẫn tiếp tục tăng, trong khi người mua ngày càng thận trọng trước những áp lực của thị trường. Qua một con đường, một cây cầu, giá căn hộ tại TPHCM chênh thêm vài tỷ đồng Cùng nằm trên một trục đường, chỉ cách nhau một ranh giới hành chính nhưng giá căn hộ giữa hai khu vực liền kề ở phía Nam TPHCM đang chênh lệch hàng chục triệu đồng/m2. Điều gì tạo nên "ranh giới" giá nhà này? 20 phút vào trung tâm TPHCM: Giá căn hộ khu Tây và khu Đông chênh nhau tới 3 lần Cùng một khu vực ở TPHCM, giá căn hộ chênh nhau tới 5 lần Từng là nơi dễ mua nhà nhất TPHCM, giá căn hộ ở đây tăng ‘bốc đầu’ sau 5 năm Bình luận Sao chép liên kết Xem thêm về:

Cần tư vấn nhà đất tại Củ Chi? Xem tin đang bán tại chuyên mục Nhà đất, hoặc gọi 0963 840 116 để được hỗ trợ miễn phí.

Nguồn tin: VietNamNet (vietnamnet.vn) – 23/09/2026. Nội dung được đăng lại nguyên văn, ghi rõ nguồn theo yêu cầu của chủ website.