Mua đất Củ Chi phải trả thêm bao nhiêu tiền thuế, phí? (cách tính và ví dụ)
Khách hỏi giá bán rồi, cọc rồi — tới lúc ra phòng công chứng mới biết phải nộp thêm vài chục triệu. Bài này liệt kê đủ các khoản phải trả khi mua đất ở Củ Chi, khoản nào ai trả, và ví dụ tính bằng số thật để anh/chị chuẩn bị tiền trước.
Nội dung bài (8 mục)
1. Có 5 khoản, nhưng chỉ 2 khoản là đáng kể
| Khoản | Mức | Ai trả (theo luật) |
|---|---|---|
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí | Người mua |
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% giá chuyển nhượng | Người bán |
| Phí công chứng hợp đồng | Theo biểu phí, tính trên giá trị hợp đồng (tối đa 70 triệu/trường hợp) | Tuỳ thoả thuận |
| Lệ phí địa chính (sang tên trên sổ) | Vài chục nghìn đến khoảng trăm nghìn đồng | Người yêu cầu |
| Phí thẩm định hồ sơ | Theo nghị quyết của HĐND thành phố, mức nhỏ | Người yêu cầu |
Ba khoản cuối thường cộng lại chỉ vài trăm nghìn đến vài triệu. Hai khoản đầu mới là tiền lớn.
2. Ví dụ tính bằng số thật ở Củ Chi
Anh/chị mua lô 100m² ở Củ Chi, giá 3 tỷ (tương đương 30 triệu/m²):
- Lệ phí trước bạ: 3 tỷ × 0,5% = 15 triệu (người mua nộp)
- Thuế TNCN: 3 tỷ × 2% = 60 triệu (người bán nộp)
- Phí công chứng: khoảng 1,5 – 1,8 triệu (3 tỷ nằm đúng mốc chuyển bậc của biểu phí)
- Lệ phí địa chính + thẩm định hồ sơ: vài trăm nghìn
Vậy nếu người mua chịu hết thì chi phí thêm khoảng 77 triệu trên hợp đồng 3 tỷ — tức khoảng 2,6% giá trị giao dịch. Đây là con số nhiều người không tính trước.
Hai ví dụ khác để anh/chị so:
- Lô 200m², giá 2 tỷ: trước bạ 10 triệu + TNCN 40 triệu + công chứng khoảng 1,2 triệu
- Lô 500m², giá 8 tỷ: trước bạ 40 triệu + TNCN 160 triệu + công chứng ~4 triệu
Đây là con số minh hoạ theo tỷ lệ luật định, không phải báo giá cho thửa đất cụ thể nào.
3. “Thấy nói người bán nộp thuế, sao tôi phải trả?”
Đúng — theo luật, người bán nộp thuế TNCN vì đó là thu nhập của người bán; người mua nộp lệ phí trước bạ. Nhưng luật cũng cho phép hai bên thoả thuận ai trả khoản nào.
Thực tế ở Củ Chi: phần lớn giao dịch dân sự người mua chịu toàn bộ thuế, phí — vì giá bán hai bên đã thoả thuận theo kiểu “bán giá này, thuế phí bên mua lo”. Nhiều chủ đất gộp luôn khoản thuế vào giá khi rao, nên con số anh/chị thấy trên tin có thể đã bao gồm.
Việc cần làm: hỏi rõ trước khi cọc — “giá này thuế phí bên nào chịu?” và ghi hẳn vào hợp đồng đặt cọc. Đây là điều duy nhất tránh được tranh cãi sau đó.
4. Ba điều đặc biệt cần biết năm 2026
- Giá dùng để tính thuế không phải giá trên hợp đồng là xong. Cách tính: lấy giá cao hơn giữa giá ghi trong hợp đồng và giá đất theo bảng giá đất do UBND thành phố ban hành. Nghĩa là ghi giá thấp hơn bảng giá đất cũng không giảm được thuế.
- Bảng giá đất đang được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường theo cơ chế từ năm nay. Tỷ lệ thuế phần trăm không đổi, nhưng giá tính thuế cao hơn thì số tiền thực nộp tăng so với vài năm trước. Anh/chị xem được bảng giá đất Nhà nước đang áp cho từng xã Củ Chi ở trang Bảng giá đất Củ Chi của bên em.
- Ghi giá thấp hơn giá thật trong hợp đồng là rủi ro, không phải mẹo hay — rủi ro về hợp đồng (sau này có tranh chấp thì bản ghi thấp là bản có lợi cho bên kia) và rủi ro pháp lý. Không nên.
5. Chi phí khác nhiều người quên
- Phí môi giới: nếu mua qua trung gian, thường thoả thuận theo phần trăm giá bán — hỏi rõ ai trả, bao nhiêu, ghi vào hợp đồng.
- Đo đạc, trích lục, trích đo: nếu cần làm bản vẽ mới hoặc xin trích lục, phát sinh thêm.
- Tách thửa / chuyển mục đích: nếu anh/chị mua để tách hoặc chuyển lên đất ở, sẽ thêm tiền sử dụng đất và phí đo đạc. Điều kiện tách thửa ở Củ Chi em đã viết riêng ở bài Đất Củ Chi tối thiểu bao nhiêu m² thì được tách thửa.
- Xây dựng, san lấp, rào: với đất trống ở Củ Chi, phần này đôi khi bằng cả phần thuế.
Câu hỏi thường gặp
Mua đất 1 tỷ thì phải chịu thêm bao nhiêu?
Nếu anh/chị chịu cả hai khoản chính: trước bạ 5 triệu + TNCN 20 triệu = 25 triệu, thêm công chứng và lệ phí nhỏ khoảng 1 triệu nữa.
Ai đi nộp — người mua hay người bán?
Về thủ tục, cả hai bên cùng làm hồ sơ sang tên tại bộ phận một cửa hoặc nộp qua tổ chức hành nghề công chứng. Cơ quan thuế ra thông báo, người có nghĩa vụ nộp theo thông báo (trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo). Anh/chị thoả thuận rõ ai nộp để không phải quay lại lần hai.
Nhà đất nhận cho, tặng trong gia đình có phải nộp không?
Một số trường hợp tặng cho giữa người thân trực hệ được miễn thuế TNCN, nhưng lệ phí trước bạ vẫn có thể phát sinh. Trường hợp cụ thể nên hỏi cơ quan thuế hoặc phòng công chứng.
Thuế phí có tính theo giá thị trường không?
Không tính theo giá thị trường tự do. Căn cứ là giá ghi trên hợp đồng và bảng giá đất của Nhà nước — lấy giá cao hơn trong hai giá đó.
Bài liên quan (tự động)
Muốn biết trước con số cho thửa đất anh/chị đang xem?
Gửi Bất Động Sản Tây Bắc Củ Chi diện tích, giá thoả thuận và người bán chịu thuế phí hay không — bên em tính giúp miễn phí khoản trước bạ, thuế và phí công chứng cho đúng thửa đó, để anh/chị biết cần chuẩn bị bao nhiêu trước khi cọc.
Hotline và Zalo: 0963 840 116.
Lưu ý: bài viết tổng hợp theo quy định tại thời điểm 20/09/2026 (thuế TNCN 2% theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP; lệ phí trước bạ 0,5%; phí công chứng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC; lệ phí địa chính và phí thẩm định theo nghị quyết của HĐND TP.HCM). Số tiền thực tế phụ thuộc loại đất, giá đất theo bảng giá của thành phố tại thời điểm kê khai và trường hợp cụ thể. Anh/chị xác nhận lại với cơ quan thuế hoặc phòng công chứng trước khi giao dịch.