Mua kho xưởng Củ Chi cho thuê lại: tỷ suất thật
“Mua xưởng rồi cho thuê lại được bao nhiêu phần trăm một năm?” — đây là câu hỏi của anh/chị có tiền nhàn rỗi và muốn dòng tiền hằng tháng. Bài viết dùng mẫu 55 tin kho xưởng ở Củ Chi ngày 23/09/2026 để ước tính tỷ suất, kèm cách tính để anh/chị tự kiểm lại từng lô.
Nội dung bài (6 mục)
1. Cách tính tỷ suất (đọc một lần là tự tính được)
Tỷ suất cho thuê/năm = (giá thuê mỗi m² mỗi tháng × 12) ÷ giá mua mỗi m².
Em cố tình dùng đồng/m² chứ không dùng tổng tiền, vì xưởng khác diện tích mà so tổng tiền thì luôn sai. Ví dụ: xưởng 1.000 m² cho thuê 30 triệu/tháng = 30.000 đ/m²/tháng; xưởng 10.000 m² cho thuê 100 triệu/tháng = 10.000 đ/m²/tháng — xưởng nhỏ đắt gấp 3 lần theo mét vuông dù tổng tiền ít hơn.
2. Mức thật trên website hôm 23/09/2026
| Chỉ số | Thấp nhất | Phổ biến (trung vị) | Cao nhất |
|---|---|---|---|
| Giá thuê kho xưởng | 2.700 đ/m²/tháng | 35.000 đ/m²/tháng | 115.000 đ/m²/tháng |
| Giá mua đất + xưởng | 3,4 triệu/m² | 12,4 triệu/m² | 28,8 triệu/m² |
Ghép lại theo mức phổ biến: thuê 35.000 đ/m²/tháng × 12 = 420.000 đ/m²/năm; chia cho giá mua phổ biến 12,4 triệu/m² ⇒ khoảng 3,4%/năm.
Nhưng con số này thay đổi rất mạnh tuỳ anh/chị mua ở đâu:
- Mua ở mức rẻ (3,4 triệu/m²) mà cho thuê được mức phổ biến (35.000 đ/m²/tháng) ⇒ khoảng 12,5%/năm.
- Mua ở mức đắt (28,8 triệu/m²) mà chỉ cho thuê được mức thấp (2.700 đ/m²/tháng) ⇒ khoảng 0,1%/năm — coi như không có dòng tiền.
Kết luận thực dụng: ở Củ Chi, phần lớn kho xưởng cho thuê lại đạt 1% – 4,8%/năm theo cách tính này; muốn cao hơn thì phải rơi vào nhóm xưởng đặc biệt (xem mục 3).
3. Nhóm đạt tỷ suất cao nhất: xưởng trong khu công nghiệp
Trong mẫu khảo sát, xưởng tại KCN Tân Phú Trung có giá thuê 54.000 – 115.000 đ/m²/tháng; một tin bán xưởng 8.000 m² có giá 99 tỷ, tương đương 12,4 triệu/m² đất. Ghép hai con số đó:
- 54.000 đ/m²/tháng ⇒ 5,2%/năm
- 115.000 đ/m²/tháng ⇒ 11,1%/năm
Vì sao cao hơn hẳn nhóm ngoài khu công nghiệp? Vì khách thuê KCN trả tiền cho hạ tầng đã có sẵn (đường container, điện công suất lớn, PCCC, bảo vệ), chứ không trả cho đất trống. Đổi lại, vốn bỏ ra ban đầu lớn hơn nhiều và hàng trong KCN bán ra rất ít — phần lớn là thuê, không phải bán (27 tin thuê so với 1 tin bán có ghi KCN trong ngày đo).
4. Năm điều phải kiểm trước khi mua để cho thuê lại
- Đường và tải trọng. Xe container vào được không, có cấm giờ, cầu trên tuyến chịu bao nhiêu tấn. Đây là yếu tố quyết định khách thuê có ký hay không.
- Hiện trạng nhà xưởng. Xưởng đã xây sẵn cho thuê được ngay luôn đắt hơn đất trống — nhưng đất trống thì anh/chị tự quyết định chiều cao mái, tải trọng sàn, số cửa xuất hàng theo đúng khách mình nhắm.
- Pháp lý và mục đích sử dụng đất. Đất ở, đất nông nghiệp hay đất khu công nghiệp — quyết định việc xin phép xây dựng và loại khách được phép thuê.
- PCCC và điện. Hai hạng mục tốn tiền nhất nếu phải làm từ đầu; hỏi rõ công suất điện hiện có (kVA) và giấy nghiệm thu PCCC.
- Có sẵn khách thuê chưa. Một lô đang có dòng tiền sẵn (như tin “Bán nhà xưởng KCN Tân Phú Trung 8.000 m² có dòng tiền”) đáng giá hơn lô trống cùng vị trí, đổi lại anh/chị phải xem kỹ hợp đồng thuê: còn bao lâu, giá bao nhiêu, có điều khoản tăng giá không, hết hạn thì khách có ở lại không.
5. Câu hỏi thường gặp
Mua kho xưởng ở Củ Chi cho thuê lại được bao nhiêu phần trăm?
Theo số liệu 55 tin ngày 23/09/2026: phổ biến 1% – 4,8%/năm. Riêng xưởng trong khu công nghiệp có thể đạt 5,2% – 11,1%/năm theo mức thuê 54.000 – 115.000 đ/m²/tháng.
Tỷ suất đó đã trừ chi phí chưa?
Chưa. Đây là tỷ suất gộp tạm tính từ tin rao. Chưa trừ thuế, phí quản lý, sửa chữa, thời gian trống khách và tiền môi giới. Muốn ra con số thật thì lấy doanh thu một năm trừ hết chi phí rồi mới chia cho vốn.
Vì sao lấy giá tin rao mà không phải giá chốt?
Vì website chỉ có giá tin rao. Giá chốt ở Củ Chi thường thấp hơn giá rao — khi nào anh/chị định mua lô cụ thể, em kiểm giúp giá chốt thực tế quanh khu đó.
Xem tin nào?
Xem Bán kho, nhà xưởng Củ Chi (28 tin) và Cho thuê kho, nhà xưởng Củ Chi (27 tin) — có lọc theo xã và khoảng giá.
6. Muốn em tính tỷ suất cho một lô cụ thể?
Gửi em diện tích, giá bán, xã, và mức thuê mà lô đó cho thuê được (hoặc để em tra tin cho thuê gần đó) — em tính ra tỷ suất và so với mặt bằng chung ở Củ Chi.
Hotline/Zalo: 0963 840 116 — Bất Động Sản Tây Bắc Củ Chi, 15A1 đường Tỉnh Lộ 8, ấp Tam Tân, xã Tân An Hội, TP.HCM.
Bài liên quan: Kho xưởng Củ Chi: bảng giá thuê và giá bán · Thuê xưởng ở KCN Tân Phú Trung · Bảng giá đất Củ Chi 2026